הבנה יסודית של שמאי מקרקעין במיסוי מקרקעין הינה קריטית לצורך ביצוע שומת מקרקעין מדוייקת. שמאי מקרקעין בהרצליה אשר מתמחה במיסוי מקרקעין יכול בשיטות יצירתיות לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
בהרצלייה פועלים שמאי מקרקעין רבים. הרצלייה, הינה עיר אסטרטגית לפעילות שמאית, שכן, ערכי הקרקע בה גבוהים ושמאים רבים מעוניינים לבסס את פעילותם בהרצליה. איך נדע האם השמאי אשר טוען כי מתמחה בהרצלייה באמת מודע לעיקרי התכנון בעיר? האם השמאי שרוצה שנבחר בו, באמת מבין במיסוי מקרקעין?
במאמר זה, נעזור לכם לבחור שמאי מקרקעין בהרצליה, לזהות שמאי מקרקעין שבאמת מתמקצע בעיר ומבין במיסוי מקרקעין וניתוח זכויות בנייה?
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה על התחדשות עירונית ושיפור תכנוני:
אחת השכונות הוותיקות אשר זכו לתכנית משביחה הינה שכונת נווה עמל. שכונת נווה עמל הינה שכונה וותיקה שבה בתים רבים מוחכרים על ידי רשות מקרקעי ישראל. שכונת נווה עמל המאופיינת בבנייה צמודת קרקע קבלה תכנית התחדשות (הר/2029) אשר מקנה זכויות בנייה רבות להגדלת הצפיפות בשכונה (תוספת של יחידות דיור) ואפשרויות להרחבת השכונה.
תרשים חלקה הצפוני של התכנית (קרדיט לאתר משרד האוצר – תכנון זמין):
תרשים חלקה הצפוני של תכנית שכונת נווה עמל (אתר משרד האוצר – תכנון זמין)
התכנית מחלקת את שכונת נווה עמל למתחמי תכנון. בכל מתחם תכנון נקבעו הוראות בנייה שונות אשר מתאימות למרקם השכונה.
שמאי דירות בהרצליה אשר נדרש להעריך שווי דירה או בית פרטי בשכונת נווה עמל, נדרש לנתח את זכויות הבנייה בכל מתחם תכנון על מנת להסיק את שווי הבית הנישום.
שכונת נווה עמל הינה רק דוגמא אחת לחשיבות בחירת שמאי מקרקעין בהרצלייה אשר בקיא בתכנון העירוני המורכב.
להלן תרשים חלוקת השכונה לאזורי תכנון (קרדיט לאתר משרד האוצר – תכנון זמין):
תרשים חלוקת השכונה לאזורי תכנון (אתר משרד האוצר – תכנון זמין)
שמאי מקרקעין בהרצלייה יכול ללמוד רבות ממסמכי התכנית. לדוגמה, במגרש אשר הוגדר כטיפוס בינוי B (הצבע הצהוב) מותרת הקמה של 4 יחידות דיור. בבינוי מסוג B מותרת בנייה של 70% בשתי קומות, קומת גג, וקומת מרתף. התעלמות של שמאי מקרקעין מזכויות הבנייה והתכנון העירוני המשביח יש בה התרשלות בביצוע עבודתו. קיומן של זכויות הבנייה הינו קריטי בביצוע כל הערכת שווי מקרקעין.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על זכויות בנייה:
- זכויות בנייה הן בעצם אפשרויות הניצול של המקרקעין אשר הוגדרו בתכנית בניין העיר שחלה על החלקה.
- שמאי זכויות בנייה נדרש לנתח את כל התכניות שחלות על החלקה הנישומה ו"לאסוף" את כל התכניות הרלוונטיות לחלקה.
- כל תכנית מקנה זכויות בנייה שונות למשל: תכנית מרתפים, תכנית גגות, תכנית להרחבת השטחים העיקריים ועוד.
- בביצוע עסקה במקרקעין קיימת חשיבות מכרעת לדעת את כמות זכויות הבנייה שהתווספה לבית במשך השנים.
למה כל כך חשוב לנו לדעת את כמות זכויות הבנייה? ידיעת כמות זכויות הבנייה במגרש חשובה משתי סיבות עיקריות:
סיבה ראשונה – לדעת כמה לדרוש על הבית. זכויות הבנייה שוות הרבה כסף! ידיעת כמות זכויות הבנייה תעזור לנו להעריך את מחיר המכירה הראוי. לדוגמה, ירשנו בית וותיק בגודל של 180 מ"ר בנוי על מגרש בגודל של 500 מ"ר. ידוע ששווי מטר בנוי הינו כ – 18,000 ₪.
שמאי מקרקעין בהרצלייה שלא מתייחס לזכויות הבנייה יבצע הערכת שווי שגויה בצורה הבאה:
שמאי מקרקעין בהרצלייה שלא מתייחס לזכויות הבנייה י
מצד שני, אם תבחרו שמאי מקרקעין בהרצליה אשר בקיא בתכנון המקומי ויודע את כל זכויות הבנייה במגרש, יבצע השמאי את תחשיב השווי בצורה הבאה:
שמאי מקרקעין בהרצליה אשר בקיא בתכנון המקומי ויודע את כל זכויות הבנייה
המקדם מגלם שווי למ"ר מבונה. התחשיב הינו לדוגמה בלבד. יחד עם זאת הדוגמה ממחישה את הנזק שיכול להיגרם לכם במידה ולא תפנו לשמאי מקרקעין מומחה.
סיבה שניה – לדעת כמה מס לשלם. שווי המכירה אינו בהכרח מצביע על הסך הסופי שיישאר בידיכם.
המס הנפוץ המשולם בגין זכויות הבנייה הינו "היטל השבחה". היטל ההשבחה משולם לקופת הוועדה המקומית ואינו מגזר משווי המכירה או שווי הרכישה. אם נצמד לדוגמה לעיל, נראה שמס היטל ההשבחה הצפוי הינו כ – 1,500,000 ₪.
תחשיב היטל השבחה לדוגמה:
תחשיב היטל השבחה
לפיכך, במידה והייתם מוכרים את הבית בהתבסס על ההערכה השגויה, הייתם נדרשים לשלם סכום של כ – 1,000,000 ₪ מס היטל השבחה ובפועל הייתם נשארים עם כ – 3,390,000 ₪ בלבד.
פניה לשמאי היטל השבחה יכולה לחסוך לכם הרבה מאוד כסף. קיימות כמה נקודות חשובות ביותר ששמאי היטל השבחה בהרצלייה נדרש לקחת בחשבון בבואו לאמוד את המס הצפוי.
- ערכו של מ"ר זכויות בניה – תכניות בניין עיר מאושרות במשך השנים. בכל שנה ערכה של הקרקע משתנה. למשל תכנית שאושרה בשנת 1980 מדבר על ערכי קרקע נמוכים. תכניות שאושרו בשנים האחרונות מתייחסות לערכי קרקע גבוהים. כאשר שמאי היטל השבחה בהרצלייה מבצע אמדן היטל השבחה צפוי, עליו לנתח כל תכנית וכל השבחה בנפרד יחד עם ערכי הקרקע במועד אישור התכנית המשביחה. תכנית שאושרה בשנת 1980 והוסיפה 50 מ"ר, החיוב בגינה יהיה מהותית נמוך יותר מתכנית שאושרה בשנים האחרונות.
- מועד כניסת המס לתוקף – היטל ההשבחה מחושב אך ורק מחודש מאי 1975. לפיכך, כל תכנית אשר אושרה לפני מועד זה, מוגדרת כמצב קודם ואינה מחויבת בהיטל השבחה.
- מועד רכישת המקרקעין – בדרך כלל את היטל ההשבחה משלם המוכר. ברגע שמתבצעת עסקה במקרקעין משולם היטל ההשבחה החל על המגרש עד למועד ביצוע העסקה. במקרה שקבלנו את המקרקעין בירושה, אנו נשלם את היטל ההשבחה שבו היה מחויב המוריש אילו הוא זה שמבצע את ה עסקה (נכנסים לנעלי המוריש המקורי).
- דחייה כלכלית למימוש – מכרנו בית פרטי בן 10 שנים. שנה לפני שמכרנו את הבית אושרה בשכונה תכנית להקמת מרתפים.
הבית כאמור נבנה לפני 10 שנים, הבית חדש ואין כדאיות כלכלית להרסו בגלל מרתף. במקרה זה שמאי מקרקעין בהרצלייה הבקיא בהיטל השבחה ידע לבצע "דחייה" של תרומתן הכלכלית של זכויות הבנייה למרתף עד תום חייו הכלכליים של הבית. בדרך כלל, מקובל לאמוד את חייו הכלכליים של הבית בין 50 לבין 60 שנים.
במקרה הנדון, שמאי מקרקעין יכול לדחות את תרומתן הכלכלית של זכויות הבנייה בכ – 40 שנה.
להלן דוגמה לתחשיב היטל השבחה דחוי:
דוגמה לתחשיב היטל השבחה דחוי
במידה והשמאי היה שוכח לדחות את תשלום המס למימוש סביר, המס לתשלום היה עומד על כ – 90,000 לרכיב המרתף.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על מיסוי רשות מקרקעי ישראל:
- כפי שציינו בתחילת המאמר, נכסים רבים מוחכרים מאת רשות מקרקעי ישראל. שמאי מקרקעין דמי היוון הבקיא ברזי מיסוי רשות מקרקעי ישראל נדרש לשים דגש על מגרשים אשר גודלם עולה על 280 מ"ר.
- על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל / רשות מקרקעי ישראל, קיימות כמה שיטות וכמה תחשיבי מס במסגרת ביצוע פעולות במקרקעין. במאמר זה נתמקד בפעולת המכירה.
- במידה ואתם מעוניינים למכור מגרש הגדול מ – 280 מ"ר ולמגרש יש זכויות בנייה שלא הוחכרו במסגרת החוזה מול המנהל, תדרשו לשלם (לרכוש) את זכויות הבנייה הנוספות.
- לאחר רכישת זכויות הבנייה מהמנהל (תשלום על מלוא הפוטנציאל התכנוני) ניתן לבצע הקניית בעלות.
- כאשר תפנו לשמאי מקרקעין בהרצלייה המתמחה במיסוי רשות מקרקעי ישראל, ייתכן והשמאי יוכל לסייע לכם בהקניית המגרש לבעלותכם המלאה ויפטור אתכם מהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל.
למאמר המלא: מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהרצליה.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין. למשרדנו הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
תגובות