את ההבנה העמוקה שלו על השוק רכש על פני 25 שנות ניסיון בהן ביצע עסקאות קניה, מכירה, השכרה, ניהול פרויקטים והקמת מיזמי נדל"ן בכל אזור תל אביב. כעת, משתמש לביץ בהיכרות שלו עם השוק, בשביל להשביח נכסים ולהכינם למכירה, ומציע אלטרנטיבה רווחית הרבה יותר, לכל אדם שחושב למכור את דירתו.
יחד עם צוות של אנשי מקצוע, בהם אדריכל ומעצבת פנים, מגיע לביץ לדירות רעועות או ישנות ומבצע מייק אובר שהופך אותן מהילדה הדחויה לילדה הכי מקובלת בכיתה, ולזו שכולם רוצים.
צילום: אסף קאוף
בשביל מה צריך לעשות לדירות מייק אובר? הדיירים שיכנסו כבר ישפצו בעצמם לא?
הדיירים שיכנסו יכולים לשפץ בעצם, אך אף דייר לא יכנס לדירה שלא באה לו טוב בעין. מי שמעוניין לקנות דירה צריך לראות את הערך שיוצא לו ממנה, וקצת קשה להעריך דירה כשהיא מלוכלכת, מתפוררת ונראית מוזנחת.
בניגוד להנחה הרווחת, ערכה של דירה לא נמדד רק במטראז' שהיא מציגה על הנייר או במיקום שלה בשכונה. נדל"ן, בדומה להרבה דברים בשוק, מושפע רבות גם ממדע התפיסה וספציפית ממונח בפסיכולוגיה צרכנית שנקרא "ערך נתפס", אשר משפיע רבות על שווי הדירה.
"ערך נתפס" הוא מעין תגית מחיר שאנחנו מדביקים למוצרים ולשירותים על סמך שיפוט "שטחי" בלבד, מה שאומר שהתגית לרוב לא באמת מתארת את שוויים האמיתי של דברים. כך למשל אם נראה שתי דירות זהות – אחת מלוכלכת ואחת נקיה, נעריך את הדירה הנקייה בשווי גדול יותר ואף נהיה מוכנים לשלם עבורה יותר במעמד הקניה.
מי שמבין איך להשביח נכס ויודע כיצד עובד הראש הצרכני, יכול להגיע לכל נכס ולבצע בו את ההתאמות הנדרשות כך שידליק את הקונים הפוטנציאלים ויפעיל להם את הדמיון. הבנה של גורמי ההשפעה, בשיקולי הרכישה של קונים ומשקיעים עתידיים, תבטיח כי הדירה אותה אתם רוצים למכור לא רק תימכר מהר יותר, אלא גם ברווח גבוה יותר שיכול להגיע גם למאות אלפי שקלים יותר ממחיר השוק המקורי. כל שצריך לעשות הוא להשביח את הנכס ולגרום לו להראות יוקרתי ובעל ערך, ומשם הדרך למכירה כבר סלולה.
מה זה אומר "השבחת נכס"?
השבחה של נכס מכל סוג היא למעשה מעין שדרוג, בו אנחנו הופכים את מה שיש לנו בידיים לאטרקטיבי יותר, קצת כמו גברים ונשים שמתלבשים בצורה אלגנטית, בשביל לקבל יותר הערכה מהסביבה.
קחו לדוגמה דירת שתי חדרי שינה וסלון גדול המיועדת להשכרה לשותפים. ישנן דרכים רבות בהן ניתן לשדרג את הדירה בהשקעה לא גדולה, אחת הדרכים לדוגמא, תהיה לסגור חדר נוסף בעזרת קיר גבס, מה שמאפשר אחר כך למשקיע להכניס לדירה שלושה שותפים במקום רק שניים ולעשות 150% יותר ממה שהיה עושה עם שני חדרי שינה בלבד. בהשקעה נמוכה אך משתלמת הפכנו את הדירה לאטרקטיבית יותר, לכזו שמשקיעים יהיו מוכנים לשלם עליה אפילו עשרות אלפי שקלים נוספים.
אפשר לשדרג כל דירה או שיש לזה חוקים מסוימים?
כל מי שמחזיק בדירה במרכז תל אביב יכול לבצע בה את השינויים וההתאמות כך שיהיה ניתן לקבל עליה יותר בעת המכירה. כך למשל אנשים רבים שקיבלו דירה בירושה או אפילו כאלה שמשכירים כיום דירה, בוחרים לפנות אותה, להעביר אותה שיפוץ ולהעמיד אותה למכירה בידיעה שהם יוכלו לקבל עליה הרבה יותר.
ללקוחותיי שמעוניינים למכור את הדירה ברווח גבוהה יותר אני מעמיד 3 אפשרויות לקראת שיפוץ הבית:
1. הכנת הדירה למכירה – יחד עם מעצבת פנים מגיעים לדירה, מטפלים בנקודות התורפה שבבית ומוסיפים מספר חפצים ושינויים שמקנים לבית מראה יוקרתי יותר. בשלב זה אפשר עדיין להישאר בבית.
2. שיפוץ קל – נמשך לרוב בין 5-10 ימים בהם עושים שינויים כמו מטבח חדש, קיר גבס חדש ועוד. גם בשלב זה אפשר עדיין להישאר בבית.
3. שיפוץ כבד – נמשך בין חודש לחודשיים. בשלב זה עושים שיפוץ רציני לדירה, כשבזמן השיפוץ הדיירים עוברים לגור בAirbnb.
מה עושה מי שאין לו כרגע את הכסף לשיפוץ ולAirbnb- ?
התהליך עצמו לא דורש ולו שקל מכיסם של בעלי הדירה, אני דואג להכל, כשהתרומה היחידה מצד בעלי הדירה היא לתת לי בלעדיות בעת השיווק שלה. אני משלם מכיסי על השיפוץ והעיצוב, דואג למצוא לדיירים דירת Airbnb ולשכן אותם שם לאורך כל התהליך ולבסוף גם מתווך ומוכר את הדירה – מה שנקרא one stop shop. זה נראה כמו השקעה גדולה מהצד שלי אבל בסופו של דבר אם אני רואה דירה עם פוטנציאל ואני בוחר לשפץ אותה, זה כי אני יודע שבהשקעה נכונה ניתן לקבל עליה עוד כמה עשרות או מאות אלפי שקלים אותם ניתן להרוויח ביחד.
הרווח העיקרי פה מבחינת בעלי הדירה, הוא שהם מרוויחים שיפוץ אדריכלי ללא עלות, שיפוץ שמעלה להם את שווי הנכס ואף עוזר להם למכור את הדירה מהר יותר, win win מכל הכיוונים.
צילום: אסף קאוף
טיפ קטן לקראת הסוף!
חברים, תשמרו על המחיר שאתם מבקשים אבל תהיו חכמים: אני לא מאמין שיש צורך לרדת במחיר בעת שיווק הדירה, אבל אני כן חושב שצריך לעשות את הפעולות הנכונות על מנת לקבל את המחיר שאתם רוצים.
ניקיון של חדר המדרגות, טיפול בגינה ובכניסה של הבניין, שיפוצים קלים וכבדים, כל דבר שתעשו כדי לשפר את הנכס ואת הנראות שלו יתבטא אחר כך בהצעת המחיר שתקבלו מקונים פוטנציאליים!
לרוב, על מנת להשביח נכס כמו שצריך ולמכור אותו, צריך הבנה של שלבי התהליך, צריך להיעזר ביזם שמבין בשיפוצים, באדריכלות וכמובן בתיווך. מתוך ניסיון של שנים אני מצליח להביא ללקוחותיי את כל מה שהם צריכים בחבילה אחת – מתווך שעובד עם שיפוצניקים ואדריכלים, מבין את צרכי השוק, מקבל מחירים נוחים יותר מכל נותני השירות, ולבסוף גם מוכר את הדירה ברווח גבוהה יותר מהפוטנציאל המקורי של הדירה.
אתם יכולים לקבל יותר על הדירה שלכם, גם אם עד כה התקשיתם למכור אותה וגם אם רק עכשיו התחלתם לחשוב בכיוון, אתם יכולים לקבל על הדירה שלכם ה-ר-ב-ה יותר. אני מזמין כל מי שמעוניין להשביח את הנכס שלו ללא עלות, להגיע אליי לפגישת ייעוץ ולהבין כיצד ניתן לעשות זאת וליהנות מרווחים גבוהים יותר בעת המכירה.
לביץ שיווק נדל"ן
כתובת: פרישמן 73, תל אביב יפו
טלפון: 03-5229474, 054-4541393
שעות פעילות:
א-ה: 18:30-10:00
מייל: [email protected]
תמיר לביץ. צילום: עדי אבישי
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
תגובות