האדריכל של תכנית כיסופים בכפר סבא: "זו דוגמה לאחריות מוניציפלית"

תמ״א 38 הביאה עמה עננה של זכויות מעל מבנים הזקוקים לחיזוק מפני רעידות אדמה במטרה לייצר כלכליות להתחדשותם הפיזית. לצד גשם הזכויות, נתן החוק בידי הועדה המקומית מטריה, במטרה לווסת את כמות הזכויות ולהתאים את הבינוי לאופי העיר והמקום באמצעות הכנת תכנית מפורטת. שכונת כיסופים בכפר סבא שנבנתה כשיכון ציבורי, משוועת להתחדשות עירונית כבר הרבה שנים. ואכן, העירייה יזמה פעמיים, ב-1987 וב-2002, תכנית לשיקום השכונה בכלים המקובלים שהיו אז – תוספת זכויות להגדלת הדירות. תכניות אלו נכשלו על אף הכוונות הטובות שעמדו בבסיסן, כיוון שמימושן החלקי (על-ידי המשפחות שרצו ויכלו לממן זאת) הביא לתוספות בניה ארעיות שלא פתרו את בעיית החיזוק ולמעשה רק החריפו את הצורך בהתחדשות.

בשכונת כיסופים מורכבות כפולה. מצד אחד, עננת הזכויות של תמ״א 38 התווספה לזכויות שקופות שטרם נוצלו ומאפשרת לאשר זכויות בניה בהיקפים הרבה מעבר ל-2.5 קומות. מצד שני, שיטת חישוב זכויות של תמ״א 38 יצרה בכיסופים אפליה בין בנינים שהתחדשותם כדאית כלכלית וכאלו שהכדאיות הכלכלית של התחדשותם מוטלת בספק. וכך, למרות שהוקמה כשיכון עם דירות בגודל זהה, היזמים הציעו לחלק מהבנינים בכיסופים להתחדש, ולחלק פשוט לא.

עיריית כפר סבא זיהתה את התוצאה החמורה שמימוש מלא של תמ״א 38 היה עלול לגרור בשכונת כיסופים. בעוד שחלק מהבנינים היו נהרסים ו״מתנפחים״ אחרים היו נשארים בעליבותם. מעבר להיבטי הבטיחות ושיפור רמת החיים של בעלי הדירות, העיריה מצאה בצדק שיש לתת את הדעת על צורת הציפוף והיכולת להעניק שירותים ברמה נאותה. תוספת דירות דורשת תוספת שטחים לצרכי ציבור, קל וחומר בשכונה שכל הבנינים בה מתחדשים. בדיוק לצורך כך הסמיך המחוקק את הועדה המקומית ליזום תכנית מפורטת.

התכנית להתחדשות שכונת כיסופים שיזמה ואומצה ע״י הועדה המקומית דואגת שכל הבנינים יהיו כדאיים להתחדשות באותה מידה. היא מוסיפה שבילים, גינות ונטיעות כדי לנצל טוב יותר את השטחים הפתוחים לכלל הציבור, ולאפשר נוף ירוק לדירות באופן שממתן את תחושת הצפיפות. היא מוסיפה שטחים למבני ציבור חדשים וקובעת את אופי התחדשות המתנ״ס וגני הילדים. היא מוסיפה חנויות ושבילי אופניים ברח׳ תל חי כדי להעניק נגישות ליותר שירותים מבלי להזדקק לרכב. והיא אף מגבילה את זכויות התמ״א להיקף הנדרש כדי לאפשר כלכליות, למורת רוחם של היזמים.

ראוי לשבח את עירית כפר סבא שחרף לחץ היזמים לאשר היתרי בניה, בחרה בדרך המורכבת של הכנת תכנית מפורטת כדי להבטיח התחדשות עירוניות שפויה באופן שמיטיב עם כל השכונה. התכנית שאושרה להפקדה היא תקדימית ברמה הלאומית, ומפעילה כמעט את כל כלי התכנון שבסמכות הועדה המקומית ועל כך אין עוררין. המחלוקת שנתגלעה מול יועמ״ש הועדה המחוזית נוגעת לתוספת הזכויות בלבד, שכאמור תכנית זו מצמצמת. כעת על העיריה לבחור אם לצאת למאבק משפטי (שעלול להיות ממושך) כדי לאשר את התכנית בסמכות מקומית או לאפשר את העברת הסמכות לועדה המחוזית ולהמשיך את תהליכי אישור התכנית בסמכות מחוזית.

אדריכל יונתן לבנדיגר

הכותב הוא עורך התכנית להתחדשות שכונת כיסופים ועומד בראש צוות התכנון.