המורכבות בפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, פינוי-בינוי ותמ"א 38, מתחילה עם העובדה שמדובר בווריאציה על עסקת קומבינציה גדולה ומסובכת, וממשיכה בשינויים תכופים בחקיקה וברגולציה יחד עם מדיניות המשתנה חדשות לבקרים ברשויות המקומיות.
כאשר הרשויות המקומיות משנות את החלטותיהן ואת המדיניות שלהן באשר לפרויקטים (כשחלקם כבר יצאו לפועל), המשמעות פעמים רבות היא כשל ועיכוב בעסקאות, ואף חוסר אמון בין היזמים לבעלי הדירות.
שוחחנו עם מנהלי "התחדשות לאומית לישראל', בנושא.
עו״ד ונוטריון אילן שלומוביץ, יו"ר התחדשות עירונית לישראל, אומר: "אי הוודאות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, נובעת מכמה אספקטים".
"ראשית, אנו חיים במדינת בירוקרטיה ישראלית, לא יודעים למעשה מה יילד יום. ישנם שינויים תכופים במדיניות בכל רשות, ועל אף שישנה מדיניות ממשלתית הקובעת את כללי התמ"א וכללי פינוי-בינוי, בפועל, כל רשות נותנת אינטרפרטציות משלה לגבי החוק, מה שמשנה את כל התמונה".
דוגמה לכך, מספק עו"ד שלומוביץ ומספר על מקרה של לקוח שהגיע למשרדו עם שאלה: "הלקוח שאל מדוע בגבעתיים למשל, מספקים לדיירים הטבות אחרות מאלו שמקבלים הדיירים ברעננה, בפרויקט תמ"א 38. נאלצתי להסביר לו, שבכל עירייה ישנה מדיניות אחרת לגבי הפרויקטים".
כיצד זה משפיע על הדיירים ועל הקבלנים?
"בימים האחרונים למשל, עיריית רמת גן שינתה מדיניות שהובילה לעצירת הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. חישבו על בניין שבמשך שנה וחצי/ שנתיים מתקדם עם משא ומתן מול יזם, לבסוף מגיע לחתימה של הדיירים עם ליווי של עורכי דין והכל, ותוך כדי תנועה המדיניות השתנתה לחלוטין, תיתכן הפחתה בזכויות הבניה ע"י העירייה לדוגמה. לא בטוח שהדיירים יסכימו להמשיך בפרויקט לו התנאים שלהם יורעו. הקבלן גם עשוי לקבל פחות הטבות וייתכן שלא ישתלם לו לבצע את הפרויקט. דברים כאלו משפיעים על פרויקטים שהמתינו לאישור במשך שנים".
יגאל אליהו, מבעלי חברת יגאל אלון, הקבוצה המובילה בישראל לניהול, תכנון, ופיקוח התחדשות עירונית אומר: "בסופו של דבר, כל הצדדים מתנהלים באי וודאות מסוימת. אפשר לראות למשל, שעיריות רמת גן ורעננה, שהובילו בשנים הראשונות של תמ"א 38 בקידום התכניות, והיום הן בסוג של רוויה מסוימת והאטו את הפרויקטים במידה משמעותית. התושבים כמובן מושפעים מכך באופן ישיר, כי הבטיחות שלהם אינה מטופלת".
כיצד שנת בחירות מגדילה את אי הוודאות ומשפיעה על הפרויקטים?
"לשנת הבחירות המוניציפאליות יש המון משמעות", מסביר אלון וייזברג, מבעלי חברת יגאל אלון, "כשראש עיר מתחלף בבחירות, יש לו השלכות עצומות על פרויקטי ההתחדשות העירונית בעיר. אם המדיניות שלו תומכת בפרויקטים או שלא, אילו הטבות הוא יעניק במסגרת הפרויקטים, האם יפעל לקידומם או שלא. לפני בחירות, פעמים רבות מבחינים כיצד פרויקטים רבים מקודמים ומאושרים במהירות, ואחרי הבחירות פתאום הם מתעכבים".
"גם לבחירות ברמה הארצית יש השפעה רבה. ראש הממשלה הנבחר הוא זה שיקבע האם לפעול במרץ לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, או שלא לתעדף אותם בראש סדר היום. ושוב, הדיירים, הקבלנים, היזמים, וכל אנשי המקצוע העוסקים בכך, מושפעים מההחלטה".
מהי מורכבות הכנת חוזה לפרויקטים של התחדשות עירונית, שיש בהם אי וודאויות?
"יש להכין חוזה לפרויקטים אלו, מתוך הבנה שהמציאות עשויה להשתנות. החוזים הללו, כוללים תנאים שעדיין לא התקבלו – לדוגמה, מצב בו העירייה לא תאשר תוספת של 10 מטרים לדירה בפרויקט, אלא פחות – צריך להתנות בחוזה סעיף שיאפשר לדיירים לסגת מההסכם במקרה כזה. או למשל, אם הקבלן הבטיח שיספק ערבות בנקאית ולא סיפק אותה, יש מנגנון בחוזה שנוגע לכך. אחד התפקידים של עורך דין מומחה ואיכותי בתחום ההתחדשות העירונית, הוא להבטיח כי במקרים של סטייה של 20-30 אחוזים מהתוספת או התמורות, תהיה אפשרות לבטל את ההסכם. על עורך הדין לדאוג כי כל התרחישים האפשריים יילקחו בחשבון ויעוגנו בחוזה". אומר עו"ד שלומוביץ.
מהי ההמלצה שלכם לדיירים ב "התחדשות לאומית לישראל'?
"ההמלצה שלנו לבעלי הדירות היא, תמיד לפעול ולהיות מעורבים במסגרת התהליך. פעמים רבות, בעלי דירות מגיעים לחתום על הסכם תמ"א 38 מבלי לקרוא אותו עד הסוף. אנו מקפידים לבצע מפגשים מסודרים עם הדיירים ולערב אותם בכל התהליך וכן לעבור איתם יחד סעיף סעיף על החוזה ולוודא שהכל מובן, ברור ומתאים לרצונותיהם. לתפישתנו, ככל שהדירים מעורבים ומבינים את הפרויקט לעומק, כך הוא יצליח יותר וכולם יהיו מרוצים".
קבוצת התחדשות לאומית לישראל פיתחה מודל חדשני ומתקדם לניהול פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי, מטעם הדיירים ובתפירת חליפה אישית לכל בניין בהתאם למתווה שלו ולאפשרויותיו. המודל כולל ליווי של תהליך ההתחדשות העירונית בין אם זה תמ"א 38 או פינוי בינוי החל משלב הרעיון ועד לקבלת הדירות החדשות בסוף תהליך, כשהמטרה המרכזית של התהליך היא למקסם את הרווח עבור בעלי הדירות ולמזער להם את הסיכונים ככל האפשר. באמצעות המודל, אנו מספקים להם מעטפת מקצועית למענה על כל צרכיהם ורצונותיהם הלגיטימיים, במסגרת הפרויקט.
כתובת המשרד: קלאוזנר 2 , רעננה
טלפון: 072-3953061
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
משתמש אנונימי (לא מזוהה)
מה קורה עם הפרויקט של רח צהל